叶檀中国局部房市崩溃的预示

发布时间：2021-01-25 14:41:22 阅读：次来源：油画厂家

叶檀：中国局部房市崩溃的预示

从理论上，中国地方政府不允许负债，中国总体负债率一直处于可控水平，但越来越多的空城以及局部的房地产市场崩溃，已经预示了其风险所在。

雄心壮志的超前建设，引发了西班牙的债务潮。　　西班牙的债务危机缘于基础设施建设、房地产泡沫崩溃，与政府隐瞒负债。房地产泡沫崩溃导致银行坏账蹿升，政府隐瞒负债导致市场预期不明，信心不稳。　　西班牙基础设施十分发达，截至2010年底，其高铁投资超过187亿欧元，未来还将投资430亿欧元。即使债务危机笼罩，西班牙仍然准备拨款1300亿美元加强高铁建设，以增加就业、争夺未来欧洲的物流中心地位，在欧洲高铁市场取代法国。　　高铁让西班牙四通八达的公路网与航空效用大降，高铁的回报率存疑，从马德里到经济重镇巴伦西亚的黄金线路预计需要十年回收成本，到其他风景名胜地的回收期限遥遥无期。　　一些铁路效率低下，去年当地媒体报道，西班牙有176个火车站和小火车站一整天下来一个旅客也看不到，有52趟中程火车线路平均载客率还不到15%。在金融泡沫面前，无效高铁也成为必需高铁。　　西班牙高铁建设意在争夺未来大欧洲的中心地位，拉动经济与就业率，让高铁技术成为重要出口产品，但所有这些美好的预期，却建立在金融大泡沫上。从2000年开始的铁路建设狂热，是西班牙负债的重要原因。　　在债务危机爆发之前，2007年西班牙负债率仅36.3%，不仅远低于希腊、葡萄牙等危机国家，甚至好于德国等国。如此低的负债率主要是因为统计口径，排除了欧洲央行、欧洲稳定基金等的债务。　　西班牙地方政府财政的67%依赖中央政府，并且通过听话的地方储蓄银行将资金源源不断地引入形象工程与房地产市场。地方官员竞相引入免费医疗和教育政策，并投入大规模资金推进善心项目。　　韩国《朝鲜日报》称，2008年西班牙经济陷入低迷后，地方政府推进的项目都出现严重亏损，只能由中央政府出面收拾这些烂摊子。　　金融狂欢时代，低成本融资与房地产泡沫助长了西班牙的地方政府投资热情。从1995年到2007年间，西班牙的房价翻了三倍，房地产和建筑业贷款占GDP的比重从1992年的10%上升至2009年的43%，其中大部分的贷款是由地方储蓄银行提供，其住宅贷款增加到总贷款的70%。　　地方储蓄银行在西班牙银行业的市场份额从上世纪60年代的10%左右，上升至2010年的近50%。房地产市场雪崩使地方储蓄银行面临破产，不得不由中央政府买单。西班牙政府为拯救储蓄银行而出资900亿欧元，隐性负债显性化。　　现在，西班牙依然高估其资产价值，将手中的房地产以前期估值折价而非市场拍卖价计入资产，而爱尔兰则大手笔拍卖出清手上存货。评级公司惠誉认为中期内葡萄牙和意大利的房价将再跌13%；　　西班牙和希腊再跌15%，当地权威咨询机构的预测更加恐怖，认为马德里、巴塞罗那和其他一些西班牙主要城市的房价在未来五年将再度下滑30%，房地产泡沫时所积累的庞大房地产供应量最终将使整体房价下跌75%。　　更糟糕的是，西班牙国内的腐败加剧了投资的低效，使西班牙发债成本大幅上升。腐败丛生，讨好选民滥发福利，必然导致投资低效。丑闻传出，西班牙国债收益率大涨，发债成本上升。　　西班牙的模式引人深思，中国地方政府的大规模投资热潮，空荡荡的形象工程，等比例的白宫建筑，通过地方金融机构以及土地杠杆不断扩大融资规模，以未来的就业率与GDP而非当下的投资回报率作为投资依据。　　从理论上，中国地方政府不允许负债，中国总体负债率一直处于可控水平，但越来越多的空城以及局部的房地产市场崩溃，已经预示了其风险所在。

叶檀：金融与科技两大贵族主导经济　　经济形势回到2008年之前。　　一场新的并购潮正在兴起，金融借助货币大潮成为经济复苏的主导者之一。　　巴菲特再次出手，亨氏集团同意伯克希尔·哈撒韦公司和巴西投资公司3GCapital的收购，交易金额超过230亿美元，包括承担的债务额在内，这项交易价值280亿美元。　　金融主导的实业复苏潮涌动，《华尔街日报》报道，据Dealogic的数据显示，截至2月14日，今年迄今为止宣布的并购交易的总金额已接近1600亿美元，创2005年以来同期最高水平。并购交易额往往追随股市的走势，鉴于标准普尔500指数今年以来已累计上涨6.67%，暗示未来还将出现更多并购交易。　　货币泛滥下金融业主导复苏成为常态，事实上，未来还将是科技贵族与金融贵族主导经济复苏的时期。　　全球经济大鳄绝不仅仅是壳牌、丰田等品牌，而是软银、银湖等公司，并购基金、杠杆收购、私募股权、对冲基金，所有金融手段在金融危机沉寂了五年左右，目前又进入活跃期。　　日本软银股份有限公司计划斥资约334亿美元收购SprintNextelCorp。。银湖作为高科技领域重要的私募股权基金，利用杠杆手段私有化全球最大的硬盘制造商希捷、控股skype，收购数据提供商IDC等。上述交易名闻一时，尤其是控股skype而后出售，获得了至少50亿美元的资本收益。这让人想起上世纪80年代的垃圾债黄金时期，与2008年之前的杠杆交易时代，现在，“胡汉三”又回来了。　　在重重监管压力下，对冲基金日趋活跃，在瑞郎、日元等交易中起到重要作用，索罗斯因做空日元斩获10亿美元的账面赢利，高盛、摩根大通等金融机构的明星交易员纷纷独立，成立新的对冲基金。据英国《金融时报》报道，摩根大通全球股票自营交易主管帕克·古拉提，准备引退，以便在瑞士楚格地区创建一只对冲基金，这里是全球大宗商品交易商嘉能可的大本营。　　全球对冲基金研究和分析机构HFR今年1月公布的数据显示，稳定的资本流入和业绩带来的资本增长使对冲基金市场规模突破2.2万亿美元，创历史新高。固定收益自1991年以来第一次在规模上超过股票权益，成为对冲基金最大的子类。　　金融危机之后，西方国家视对冲基金如可怕的巨鳄，一直试图在信息透明、税收方面予以制约，对于杠杆交易忧心忡忡，所有这些制约手段都无法阻止金融交易成为胜利者，如洪水般的货币给“金融之王”们提供了最好的生存土壤，瑞士、新加坡等国对对冲基金的欢迎，抵消了德国、法国的制约努力。伯克希尔·哈撒韦、软银等公司是引领经济走向的磁石。　　科技贵族的力量不可小覤，美国旧金山的高房价托移民与科技贵族之福，这里是见证科技奇迹与财富奇迹的地方，从乔布斯到扎克伯格，现在，人们把眼光盯在云计算、云存储领域，两个不到30岁的Box联合创始人迪伦·史密斯和亚伦·列维，被塑造成新的科技偶像，他们2005年在默瑟岛上史密斯父母家的阁楼里创办了一家在线存储公司。不是车库，就是阁楼，信息时代，只要有智慧，一切皆有可能。硅谷当地流传久远的段子是，苹果的清洁工都能轻松地变成百万富翁。未来的商业、制造业，将发生巨大的变化。硅谷当地的风投紧密跟随创业者，资金如水银泻地，满足一切科技梦想的可能。　　金融与科技贵族，牢牢把握着未来经济发展的风向，金融提供资金引擎，科技提供路向引擎，而美国政府保持货币宽松，就像给种子提供潮湿的土壤。事实上，货币时代的经济复苏术没有什么区别，就是金融与科技两大贵族的结合，当他们联体形成苹果模式，或者形成阿里模式时，经济新大陆(行情股吧买卖点)豁然在前。　　资本与头脑结合的时代，目前的经济与2008年之前，没有本质区别，除了货币竞争与制造业就业竞争更加激烈之外。（每日经济新闻）

叶檀：严介和冒进造城　　严介和正在成为中国造城运动中的急先锋，太平洋(行情股吧买卖点)建设担任85%的基础工程项目。　　这是新一轮造城运动中的典型案例。　　严介和的太平洋建设使用的是支付回购模式，基建转移支付的实质是拉长金融杠杆，政府没有资金进行大规模基建，通过账期的方式使用公司的资金，然后　　分步偿还。这一方式的关键是未来政府能否足额支付资金，如果新城建设非常成功、政府守信用，支付回购的模式就是花未来的钱为今天所用，集中力量办大事。如果政府没有足够的资金，新城建设失败，那么所谓的新城就会成为一座座的鬼城，比鄂尔多斯(行情股吧买卖点)模式还不如，鄂尔多斯起码还通过煤炭积累起了第一桶金。　　新城的建设者气吞山河，在6个月内推平700座山，中国历史上从未有过如此大规模的造城运动。据《21世纪经济报道》调查，太平洋建设在兰州新区承建的基础道路，业主是兰州城投，政府先支付资金总额的25%，剩余75%由太平洋垫付，待项目交工验收后，由政府逐年回购。太平洋建设完成兰州新区85%的基建工程，其余15%由两家省属国有企业完成。　　这是可疑的规划，其野心超过了经济实力。　　兰州并非富裕之地，1月15日，兰州市第十五届人大三次会议数据显示，2012年，兰州市地区性财政收入完成406亿元，增长16%。公共财政预算收入完成103.73亿元，增长19.93%。2012年兰州市公共财政预算支出202.28亿元，增长15.57%。而严介和的总投资达到220亿，相当于整个兰州地区财政收入的一半以上。如果按照严介和一度说过的400亿元计，那么，兰州地区一年的财政收入都得贡献给太平洋建设，传说中的中东资金会支撑严介和的公司吗？悬。　　兰州房地产市场已经透支未来。兰州在三线城市中，在西部城市中，属于房价较高的地区。中心城区房价在每平方米8000元以上，与居民收入不成比例。2010年12月，中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告 (2010~2011)》，显示兰州房价以53.4%的泡沫排名全国第六。　　泡沫摇摇欲坠，从去年开始，兰州房价开始疲软，延续至今。据中国指数研究院发布2013年1月份百城住宅价格指数报告，全国100个城市中64个环比上涨，35个环比下跌，兰州居下跌之列，环比跌幅为1.48%，新建住宅样本平均价格为6790元/m2，比去年12月份6892元/m2下跌了102元，在西北省会城市中，兰州房价跌幅最大。2013年兰州将推47个楼盘，未来形势不容乐观。确实，兰州地形狭长，人口过度集聚，但不可忽视的是，拟议中要进入兰州市区的当地人口，大部分处于相对贫穷的境地。　　按照《中国经济周刊》报道，已出现延迟支付货款的征兆。据合同规定，地方政府向太平洋建设“缓期付款”的资金，是他们与供应商的十几甚至20倍，目前“政府跟太平洋建设的履约率差不多达到60%，太平洋建设跟下线(原料供应商)履约率已达到85%”。地方政府的履约率能够得到保障吗？一切都存未定之数。　　严介和对兰州新城给予高度评价，兰州新城将是一座结合“美国拉斯韦加斯”和“欧洲威尼斯”两者的奇迹之城，是中国在城镇化过程中的科学规划、合理发展的创造性思维的结晶。　　事实上，美国的城市扩张是自由衍生的结果，当大量人口、资金进入该地区后，得风气之先的房地产开发商开始大张旗鼓开发房地产，购房者与工厂越多，城市延展空间越大。当新城聚集起一定的人口后，居民开始投票，决定是否设立新镇政府或者市政府，税收、公共服务如何安排。如果碧桂园、恒大等开发商愿意在兰州大规模投资，说明他们看好该城市未来的发展前景，一旦投资失误，由开发商自负盈亏，政府与纳税人不牵涉其中。这是市场化的自由城市诞生法。　　硅谷开发之初，前期规划非常详尽，但究竟能否达到高科技地区的目标，要看当地能否吸引到风投、科学家、工程师、创业者、大学等等，相对来说，基建反而处于比较不重要的位置。　　中国与西方不同，在城镇化过程中，正是心怀壮志的严介和们推波助澜，以及开发商的圈地冲动，形成了人为催熟的城市。这个方式适用于中国，但这一方式必须划定边界，即城市化远超当地纳税人的负担，足以让城市财政破产，而地下高利贷横行的时候，这样的城市化必须喊停。（每日经济新闻）